株の勉強 #95：【代替投資】不動産投資とREIT：特徴とリスク

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皆さん、こんにちは！株の勉強ブログ、第95回です。

これまで、主に株式投資について学んできました。しかし、投資対象は株式だけではありません。今回は、「実物資産」として古くから親しまれている「不動産」への投資、そして少額から手軽に不動産投資ができる「REIT（リート）」について解説します。

今回のテーマは、不動産投資の魅力である安定した家賃収入と、インフレへの強さ、そして高額な実物不動産投資のリスクと、REITを活用した手軽な不動産投資のメリット・デメリットを理解することです。

不動産投資とは、マンション、アパート、オフィスビルなどの不動産を購入し、それを賃貸することで家賃収入（インカムゲイン）を得たり、売却益（キャピタルゲイン）を狙ったりする投資のことです。

種類:
- 実物不動産投資: マンションの一室、アパート一棟などを直接購入し、賃貸経営を行う。
- 間接投資（REITなど）: 投資信託を通じて、少額から複数の不動産に分散投資する。（後述）

安定した家賃収入（インカムゲイン）: 入居者がいれば、毎月安定した家賃収入が得られます。これは、配当金（No.17, 53参照）と同様に、安定したキャッシュフローを生み出します。
インフレに強い: 物価が上昇するインフレ局面では、不動産自体の価値や家賃も上昇しやすい傾向があるため、実質的な資産価値が目減りしにくい（No.19参照）。
節税効果: 減価償却費などの経費計上により、所得税を節税できる場合があります。（税理士への相談が必須）
現物資産: 形ある資産であり、精神的な安心感があると感じる人もいます。

高額な買い物となる実物不動産投資には、特有のメリットとデメリットがあります。

高額な初期費用: 物件購入費だけでなく、登記費用、不動産取得税、仲介手数料など、多額の初期費用が必要です。
流動性の低さ: 売却したいときにすぐに買い手が見つからず、現金化に時間がかかる場合があります。また、買主が限られるため、価格交渉で不利になることも。
空室リスク: 入居者が見つからない場合、家賃収入が途絶え、ローン返済だけが残るリスクがあります。
金利上昇リスク: 変動金利でローンを組んでいる場合、金利が上昇すると返済額が増加し、収益を圧迫します。
災害リスク・修繕費: 地震や水害などの災害リスク、老朽化による大規模修繕費の発生リスクがあります。
管理の手間: 入居者募集、家賃回収、クレーム対応、退去時の原状回復など、賃貸管理に手間がかかります。専門業者に委託することも可能ですが、手数料が発生します。

REIT（リート：Real Estate Investment Trust）は、不動産への間接投資を可能にする金融商品です。

仕組み: 不動産投資法人が投資家から資金を集め、その資金でオフィスビル、商業施設、ホテルなどの不動産を購入・運用し、そこで得た賃料収入や売却益を投資家に分配します。
上場: 株式と同様に、証券取引所に上場しており、株式と同様に売買できます。（J-REITは東証に上場）

株価に連動: 市場で売買されるため、景気変動や金利の動き、株式市場全体の動向に株価が影響されます。
金利上昇に弱い: 金利が上昇すると、REITが不動産を購入するための借入コストが増加したり、投資家の資金がREITから金利の高い債券などに流出したりするため、REITの価格は下落しやすい傾向があります。
不動産市場の影響: 不動産市況が悪化すると、賃料収入の減少や物件価格の下落により、REITの分配金や価格も低下します。

不動産投資は、インカムゲインとインフレに強いという魅力がありますが、実物投資は高額で手間がかかります。REITは、これらのデメリットを克服し、少額で手軽に不動産投資ができる便利なツールです。

No.95の最重要ポイント	簡潔な説明
不動産投資	不動産からの家賃収入（インカムゲイン）や売却益（キャピタルゲイン）を狙う。
実物投資のメリット	安定収入、インフレに強い、レバレッジ効果。
実物投資のデメリット	高額な初期費用、流動性の低さ、空室リスク、管理の手間、災害リスク。
REIT（不動産投資信託）	少額で、複数の不動産に、専門家が運用。流動性が高く、高分配利回りが魅力。
REITのデメリット	株価に連動、金利上昇に弱い、不動産市場の影響。

次回は、新しい資産クラスとして注目される「No.96 仮想通貨（暗号資産）投資の基礎：特徴とリスク」について学びましょう！